地产销售边际改善 难改增速下滑趋势|房地产|开发商

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2018-07-02

地产销售边际改善 难改增速下滑趋势|房地产|开发商

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  文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家郭华山  5月地产数据各项指标的整体表现优于市场预期,地产销售状况有所改善。 商品房销售单月同比从4月份的6%反弹到21%;开发商补库存意愿强烈,1~4月土地购费同比增长67%,2017年全年增速%;房地产商资金压力也有一定缓解,房地产投资的资金同比从4月份%反弹至%,主要源于自筹资金和定金及预收款的大幅改善,其中自筹资金源于房企海外发债和股权转让的大幅提高,国内融资形势依然堪忧。

5月份房地产投资累计同比%,较前月小幅回落%,整体保持稳定,对固定投资增速形成一定支撑。

而土地购置费支撑房地产整体投资,建筑安装投资仍然低迷,表明开发商对未来整体房地产销售情况保持谨慎。   房价整体维持稳定。 根据国家统计局,中国5月70大中城市中有61城新建商品房价格环比上涨,4月为58城,一线城市商品住宅销售价格同比持续下降,二三线城市维持稳定。

6月15日央行发放了605亿元人民币抵押补充贷款,前5个月新增PSL同比增长48%,抵押补充贷款投放力度显著大于去年,PSL是棚改货币化资金主要来源,PSL的大幅增加将对二三线城市房地产销售提供支撑。

  房屋销售状况有改善。

1~5月商品房销售面积同比增长%,增速比1~4月提高%;销售额同比增长%,增速比1~4月提高%。 部分城市预售证放松、资金压力和补库存意愿下,房企加速推盘是主要因素。

房企为加速资金回笼或在限价方面做出让步,此外政府也有意通过扩大供给缓解热点城市的供需缺口。

在棚改货币化支撑下,二三线城市房价增速维持稳定,5月份房价指数和四月份持平。

然而,由于房价的上升以及基数扩大棚改货币化对商品房销售的支撑边际效应减弱,PSL大幅投放能支撑商品房销售,但商品房销售增速仍将继续缓慢下滑。

  商品房待售面积下降。 截至5月末,商品房待售面积56010万平方米,为连续46个月新低,去库存效果显著,这也是开发商积极补库存的重要原因。

前5月商品房销售面积同比上升%,较2017年全年%出现大幅下降,动态来看短期库销比(待售面积/单月销售面积)维持在4个月,和去年相比小幅下降。

如果加上房地产施工面积库销比有50个月,即按照目前商品房销量,短期库存+中期库存能维持50个月的销量,和去年基本持平。

  房地产企业融资边际收紧。

国内债券市场因为信用风险提升导致5月份整体债券融资出现负增长。

国内房地产开发贷和按揭贷款继续收紧,1~5月银行对房地产企业放贷同比下降%,相比1~4月降幅继续扩大(-%)。 5月份社融数据新增委托贷款和信托贷款出现2474亿元的下降,是有史以来的最大降幅,反映监管层对于地产融资监管日益趋严,今年前5月房地产企业海外资本市场融资达到693亿美金,同比上涨幅度超过400%,弥补了开发商融资的下降并获得资金购置土地,然而发债利率普遍在5%~10%之间,成本较高。 开发商艰巨的融资形势也反映在股票上,投资者普遍担忧开发商资金断裂带来的风险。